English Español русски française

Совет для домовладельцев в Испании

Получение дохода от аренды

Для многих иностранных инвесторов, покупка недвижимости для ее сдачи в аренду выглядит весьма прибыльным делом, особенно на побережье Коста-дель-Соль. Учитывая все хорошие новости, которые мы слышали в последнее время в отношении рынка недвижимости в Испании, многие иностранные инвесторы вновь покупают недвижимость в Марбелье. Однако, если вы планируете инвестировать в недвижимость или повысить доход от аренды имущества, важно сделать все правильно и понимать свой статус испанского домовладельца.

Краткосрочную аренду, такую как сдача жилья на время отпусков, можно легче осуществить, учитывая, что вы можете запросить деньги или крупный задаток авансом. Это, как правило, происходит путем банковского перечисления из страны происхождения отдыхающего. Сдача вашей недвижимости в аренду только на период отпусков может показаться стоящим и даже выгодным делом, но помните, что летний сезон здесь в Марбелье длится короткий отрезок времени. Если Вы можете позволить себе сдавать в аренду только на сезон, то Вам повезло, однако, если Вы полагаетесь на долгосрочную аренду, то тогда особое внимание должно быть уделено особым подсказкам или советам экспертов.

Многие из проблем, стоящие перед домовладельцами в Испании, можно объяснить простым незнанием закона. Многие просто не знают о правовых последствиях от сдачи в аренду своей недвижимости. Между тем, в 2013 году испанское правительство, наконец, приняло новый закон, направленный на содействие рынку аренды. Эти новые правила были установлены по некоторым причинам:

  • Из-за краха рынка недвижимости в 2007 году, в Испании осталось примерно три с половиной миллионов пустых объектов недвижимости.
  • Только 17 процентов всей недвижимости в Испании сдается, и новое законодательство стремится увеличить эту цифру до среднеевропейского уровня в 30 процентов

Новые законы об аренде все еще стоят на охране интересов жильцов, однако, как домовладелец Вы обязаны добиваться получения всех доходов - в принципе, если вы действуете в соответствии с испанским законодательством, делая все правильно с самого начала, то тогда новые законы будут Вас также защищать.

Проблема с неплатежеспособными арендаторами в Испании

На Коста-дель-Соль, и даже в Марбелье и на Золотой Миле, арендаторы, которые не способны платить аренду или просто не платят, стали представлять собой определенную проблему. Однако эти новые законы были приняты, чтобы уменьшить неудобства, создаваемые незаконными поселенцами. Настоящие вопросы должны следовать из понимания и знания своих прав в качестве арендодателя. Суть в том, что если Вы полагаетесь на доход от аренды, чтобы компенсировать затраты на ипотеку, то лучше почитать дальше ...

Первое, что нужно понять, что Вы больше не в Великобритании - это может показаться немного прямолинейным или даже очевидным, но слишком многие инвесторы думают, что одни и те же законы применяются как в Испании, так и дома. Дело в том, что законы в Испании очень отличаются, и, как новый владелец вы должны понимать, что как только Вы подписали договор с новым арендатором, Вы технически теряете право на въезд в объект недвижимости без явного разрешения арендатора. Чтобы было понятно, Вы не можете войти в свое собственное владение, когда оно сдается в аренду, даже если арендатор имеет задолженность по аренде.

Итак, как же обеспечить себе доход от аренды в солнечной Испании?

  1. Найдите хорошего адвоката – Вам не повредит, если у Вас под рукой будет адвокат. Наведите справки или поищите онлайн адвоката, специалиста, защищающего права собственника.
  2. Например, Вы можете попросить новых потенциальных арендаторов предоставить основную информацию о размерах их дохода. Вы можете запросить копию документа об их последней зарплате, если он или она имеет трудовой договор, Вы можете попросить показать его. Вы даже можете позвонить работодателю, просто для уверенности. Если потенциальный арендатор – ИП, то тут, как правило, риск бывает немного выше. Однако, Вы можете запросить письмо от менеджера его банка, чтобы убедится в его финансовой состоятельности.

    По испанскому законодательству Вы имеете право запрашивать арендную плату за один месяц вперед, а также залог за один месяц. Но для того, чтобы отсеять потенциальных незаконных поселенцев, которые просто платят Вам сумму двухмесячной аренды, а затем вовсе прекращают платить, следуйте выше приведенному совету.
  3. Если аренда не оплачена за определенный период времени, немедленно начинайте процесс выселения - сразу звоните вашему адвокату, тому, который всегда под рукой. Это тот случай, когда многие домовладельцы совершают большой промах. Даже несмотря на то, что испанский Юг славится своей непринужденностью и нерасторопностью, Вы должны сразу обратиться в суд чтобы выселить арендатора. Слишком долгое ожидание или просто игнорирование проблем обойдется слишком дорого, и, кроме того, Вы не сможете воспользоваться теми законами, которые призваны Вас защитить.
  4. Требуйте банковских гарантий аренды или "aval bancario" - этот совет подходит только для долгосрочной аренды, как правило, длительностью 11 месяцев. В качестве арендодателя вы можете запросить у Вашего потенциального арендатора банковскую гарантию аренды, которая защитит Вас от его/ее дефолта по аренде. В соответствии с испанским законодательством банковская гарантия аренды считается "исполнительным листом", и как только Вы потребуете гарантии, банк обязан выплатить задолженность по арендной плате, и, в свою очередь, потребовать обратно деньги у арендатора.

    Чтобы в полной мере воспользоваться банковской гарантией аренды, Вы должны сначала начать процесс выселения - процесс выселения и банковская гарантия аренды предполагают совместное действие, чтобы гарантировать Вам получение денег. Простое требование гарантии без того, чтобы дать ход уведомлению о выселении, представляет собой только краткосрочное решение. Арендатор позволяет банку решить вопрос о задолженности по аренде, но может продолжать оставаться и жить в Вашей собственности, не имея намерения покинуть жилье или продолжать платить.
  5. Страхование аренды - существует несколько страховых компаний, которые предлагают доступное страхование по аренде, а в некоторых случаях взимают только одноразовую ежегодную плату, равную от 60 до 100 процентов месячной арендной платы. Как арендодателю, который зависит от ипотечных платежей, Вам необходимо любой ценой защитить свои интересы. В конце концов, если ничего не делать, или браться за дело своими руками, то это может оказаться более дорогостоящим. Страхование защищает вас от невыплат со стороны арендатора, и покрывает расходы на адвоката в процессе выселения. Просто помните, что страховая компания, прежде всего, защищает свои интересы, и, несомненно, будет оценивать кредитный риск арендатора - в отличие от банковских гарантий, которые не будут этого делать.

Осознайте Ваши права как арендодателя в Марбелье

Знание испанских законов, в частности, новых законов, принятых в 2013 году, может определить Ваш успех в качестве арендодателя. Использовать добрый старый здравый смысл также не повредит. Чтобы получать прибыль от аренды недвижимости, запомните 3 простые правила:

  1. Наймите адвоката
  2. Защитите себя
  3. Не теряйте самообладание

Осведомленность является ключом к успеху аренды в Марбелье.



У вас есть недвижимость на продажу?

Разместите ее на продажу через наше агенство, И ЕЕ УВИДЯТ ВСЕ!

контакт